Promesa de Compraventa en Chile

La promesa de compraventa es un instrumento jurídico clave en el mercado inmobiliario chileno, ya que actúa como puente entre la negociación inicial y la escritura definitiva. Este contrato preliminar no solo formaliza la intención de comprar o vender un inmueble, sino que también entrega seguridad legal a ambas partes.

A continuación, te explicamos todo lo que necesitas saber para utilizarlo a tu favor.

¿Qué es la Promesa de Compraventa y por qué es tan importante?

Es un contrato bilateral en el que comprador y vendedor se comprometen a concretar una compraventa futura bajo condiciones previamente acordadas. Según el Artículo 1554 del Código Civil chileno, esta promesa es legalmente exigible siempre que cumpla ciertos requisitos.

¿Para qué sirve?

Reserva el inmueble: Saca la propiedad del mercado y evita que sea ofrecida a otros compradores.
Otorga tiempo útil: Permite revisar títulos de dominio, gestionar créditos hipotecarios o completar trámites documentales.
Fija condiciones claras: Como precio, forma de pago, plazos, multas y otras obligaciones.

💡 Dato útil: Se estima que más del 90% de las transacciones inmobiliarias formales en Chile incluyen este contrato, lo que muestra su relevancia.

Requisitos Legales para su Validez

Para que la promesa de compraventa sea válida y pueda exigirse judicialmente, debe cumplir cuatro requisitos copulativos, según el Artículo 1554 del Código Civil:

Debe constar por escrito.
El contrato prometido debe ser legal. No puede involucrar, por ejemplo, bienes embargados o situaciones irregulares.
Plazo o condición determinada: Ej. firmar escritura en un máximo de 60 días o sujeta a aprobación de crédito hipotecario.
Debe contener todos los elementos esenciales del contrato futuro: Identificación de las partes, propiedad, precio, condiciones de pago, etc.

⚠️ Si alguno de estos requisitos falta, el contrato es nulo y no genera obligaciones.

Elementos Clave que Debe Incluir la Promesa

Una promesa bien redactada es tu mejor escudo ante problemas. Estos son sus componentes esenciales:

Identificación de las partes: Nombres, RUT, estado civil, domicilio. Si actúa un representante, debe presentar poder notarial.
Descripción del inmueble: Dirección exacta, rol de avalúo, metros cuadrados, deslindes y características como bodegas o estacionamientos.
Precio y forma de pago: En pesos o UF, especificando pie inicial, saldo, fechas de pago y métodos (vale vista, transferencia, etc.).
Garantías:
- Cheques en custodia notarial (usualmente 10% a 20% del valor de la propiedad).
- Póliza de seguro obligatoria si el vendedor es una inmobiliaria.
Cláusulas de incumplimiento: Multas por retracto injustificado y causales de fuerza mayor (ejemplo: rechazo de crédito o enfermedad grave).

📌 Ejemplo de cláusula práctica:

“Si el comprador no obtiene financiamiento en 45 días, podrá desistir sin multa. De lo contrario, se aplicará una penalización del 15% del valor total.”

¿Qué ocurre si una parte incumple?

Las consecuencias dependerán de lo que se haya establecido en el contrato:

Incumplimiento injustificado:
- Se puede exigir cumplimiento forzado mediante demanda.
- Cobro del cheque en custodia como multa.
- Indemnización por perjuicios.
Fuerza mayor:
- En casos como pandemia, pérdida de empleo o rechazo del crédito, se puede poner término sin penalización si está justificado y pactado previamente.

💡 Consejo: Incluir una cláusula de arbitraje evita largos juicios en caso de disputa.

¿Es Obligatorio Firmar en Notaría?

Aunque no es obligatorio por ley, firmar ante notario es altamente recomendable por:

Custodia segura de los cheques de garantía.
Mayor valor probatorio en caso de juicio.
Verificación legal: El notario confirma la capacidad jurídica de las partes y revisa aspectos como el régimen conyugal.

Documentos necesarios para la firma:

Cédulas de identidad.
Poder notarial (si aplica).
Preaprobación de crédito (opcional, pero recomendable).

4 Consejos Profesionales para una Promesa a Prueba de Problemas

Incluye condiciones suspensivas realistas.
Ejemplo: “La compraventa definitiva se firmará solo si el comprador obtiene crédito hipotecario dentro de 45 días.”
Especifica el destino del pie inicial.
¿Se devolverá si el vendedor incumple? ¿Se deduce del precio final?
Actualiza las cláusulas de fuerza mayor.
Hoy es común incluir causales como enfermedad grave o pérdida de empleo.
Redacción precisa:
Prefiere fechas exactas: en lugar de “dentro de 60 días”, escribe “hasta el 30 de octubre de 2025”.

Valor Estratégico en el Mercado Inmobiliario

En un mercado competitivo, este contrato es más que un paso formal:

Para compradores:

Fija el precio aunque el mercado suba.
Da prioridad sobre otros interesados.

Para vendedores:

Filtra compradores realmente interesados (capaces de entregar una garantía).
Reduce la rotación de ofertas y negociaciones poco serias.

📊 Comparativa: Seguridad con y sin promesa

Aspecto	Sin promesa	Con promesa
Seguridad jurídica	Baja	Alta
Riesgo de perder venta	Alto	Bajo
Flexibilidad financiera	Limitada	Alta

Conclusión: Más que un trámite, un escudo legal

La promesa de compraventa no es un simple papel: es la columna vertebral de una transacción segura. Define compromisos, plazos y consecuencias, transformando la incertidumbre en confianza.