Antes de empezar
Una promesa permite acordar las condiciones de una futura compraventa mientras se completan tareas como el estudio de títulos, la aprobación del financiamiento o el alzamiento de un gravamen. Antes de firmar, comprador y vendedor deben poder responder qué tienen que hacer, en qué plazo y qué pasa si la operación no sigue adelante.
Qué compromete y cómo se distingue de la venta
La promesa fija el compromiso de celebrar un contrato futuro cuando reúne los requisitos legales. El artículo 1554 del Código Civil exige que conste por escrito, que el contrato prometido sea jurídicamente eficaz, que exista un plazo o condición que determine cuándo se celebrará y que se especifique suficientemente el contrato futuro.
La promesa y la transferencia del inmueble son etapas distintas. La compraventa se otorga por escritura pública y el dominio se transfiere mediante la inscripción en el Conservador. Si se quiere pactar exclusividad comercial o limitar nuevas ofertas mientras corre el plazo, conviene expresarlo en el acuerdo. Código Civil, artículo 1554 · Biblioteca del Congreso Nacional: escritura e inscripción
Qué debe quedar claro en el documento
- Quién firma y en qué calidad. Identifica a las partes y revisa el poder si interviene un representante. Verifica quiénes deben concurrir según los títulos y circunstancias de la propiedad.
- Qué se está comprando. Identifica el inmueble por sus datos de inscripción e indica si se incluyen estacionamientos, bodegas u otros derechos.
- Cuánto y cómo se paga. Define moneda, precio, anticipos, saldo y forma de pago. Indica qué ocurrirá con cada monto si la compraventa se concreta o si se pone término al acuerdo.
- Cuándo se firma. Fija el plazo o la condición con un criterio verificable. Señala cómo se notificará su cumplimiento y cómo se documentará una prórroga.
- Qué se revisa antes del cierre. Establece quién entrega los antecedentes, cuándo se revisan los títulos y cómo se comunicarán o subsanarán las observaciones.
Si la operación depende de un crédito
Una preaprobación permite avanzar, pero quedan verificaciones que pueden cambiar el financiamiento disponible. Si la compra depende del crédito, acuerden expresamente qué aprobación se exige, en qué plazo, cómo se acredita y qué pasa si el banco aprueba menos de lo esperado. Dejen claro si una respuesta tardía permite prorrogar el plazo y qué pasa con cualquier dinero entregado. Eviten dar por supuesto que el rechazo del crédito extingue automáticamente el acuerdo.
Anticipos, custodia y consecuencias del incumplimiento
Cuando haya un anticipo, garantía o instrucciones de custodia, identifiquen su finalidad. Distingan si el dinero se imputará al precio, en qué supuesto se devuelve y qué documentos permiten liberarlo. Las partes pueden pactar una cláusula penal, pero el monto, los supuestos y el procedimiento deben revisarse en el contexto del acuerdo.
Si una parte cree que la otra incumplió, conviene conservar avisos, documentos y fechas antes de solicitar la liberación de fondos o dar por terminado el acuerdo. Los efectos dependen de la cláusula, los hechos y las reglas aplicables. Un retraso, una condición que no se cumple y un incumplimiento imputable pueden requerir análisis distintos. Código Civil, artículos 1551 a 1554
Qué revisar justo antes de firmar
Lee la versión final completa, incluidos los anexos y cualquier instrucción de custodia. Verifica que las condiciones conversadas estén escritas y que los datos del inmueble coincidan con los títulos. Si se firma ante notario, coordina con anticipación las comparecencias y la entrega de documentos. Encarga una revisión jurídica de la versión final, especialmente si hay pagos anticipados, financiamiento pendiente, herencia, representación o gravámenes.
Si estás preparando una venta, podemos ayudarte a ordenar los antecedentes y coordinar las etapas comerciales. Solicitar una evaluación
Esta guía es informativa. Las obligaciones de una promesa deben evaluarse a partir de su texto y de los antecedentes de la operación.