Si estás pensando en comprar tu primera vivienda en 2026, este es un buen momento para informarte: la aprobación de la ley que amplía el subsidio a la tasa de interés y la garantía estatal Fogaes cambió las condiciones del crédito hipotecario en Chile. En esta guía te explicamos cómo funciona, qué requisitos piden los bancos y cuánto podrías pagar de dividendo.
¿Cómo está el crédito hipotecario en 2026?
En agosto de 2026 el Congreso despachó a ley un proyecto que amplía dos herramientas clave para la compra de la primera vivienda nueva:
- Subsidio a la tasa de interés: permite bajar la tasa del crédito hipotecario de aproximadamente 4% a 3%, reduciendo el dividendo mensual.
- Garantía estatal Fogaes: respalda parte del financiamiento ante el banco, lo que facilita acceder al crédito con un pie cercano al 10% (antes rondaba el 20%).
- Más cobertura: 80 mil cupos en total y viviendas de hasta 6.000 UF (88,1% de la oferta según la CChC).
- Vigencia: plazo para solicitar financiamiento hasta el 31 de mayo de 2028.
Además, la exención transitoria del IVA en viviendas nuevas (Ley de Reconstrucción) podría reducir en torno a un 10% el precio de las viviendas durante su vigencia, potenciando el efecto del subsidio a la tasa.
Requisitos para un crédito hipotecario en Chile
Los requisitos varían según el banco, pero en general los más comunes son:
- Ingresos demostrables: liquidaciones de sueldo (dependientes) o declaraciones de renta y boletas (independientes).
- Antigüedad laboral: normalmente 1 año o más en el mismo empleo, o 2 años de actividad independiente.
- Historial crediticio sano: sin morosidades relevantes en Dicom o en el sistema financiero.
- Ahorro para el pie: con Fogaes, desde aproximadamente 10% del valor de la vivienda (en lugar del 20% tradicional).
- Cuota dentro del presupuesto: el dividendo no debería superar el 25-30% de los ingresos del hogar.
¿Cuánto sería el dividendo? Ejemplo real
El Ministerio de Hacienda entregó un ejemplo concreto para dimensionar el efecto de las medidas: para una vivienda de 5.000 UF financiada a 25 años con un crédito equivalente al 90% de su valor, el dividendo mensual bajaría desde aproximadamente:
- $950 mil sin beneficios (tasa de mercado tradicional).
- $850 mil con el Fogaes ampliado (subsidio a la tasa + garantía estatal).
- ~$770 mil al combinarse con la exención del IVA.
El ingreso bruto mensual requerido para el hogar se reduciría desde $3,8 millones a cerca de $3,1 millones. Para una pareja, eso equivale a pasar de $1,9 millones a aproximadamente $1,5 millones por persona.
Pasos para pedir un crédito hipotecario
- Revisa tu situación financiera: calcula cuánto puedes destinar al dividendo y cuánto ahorro tienes para el pie.
- Compara ofertas: pide simulaciones en al menos 2 o 3 bancos (tasa, plazo, seguro, gastos de tasación).
- Consigue la pre-aprobación: el banco evalúa tu capacidad de pago y te entrega una carta de pre-aprobación.
- Elige la propiedad: idealmente una vivienda nueva dentro del tope de 6.000 UF para aprovechar Fogaes + subsidio.
- Firma la promesa de compraventa y coordina la tasación del banco.
- Escritura e inscripción: se firma la escritura en notaría y se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces.
¿Pie al 5% o al 10%?
El Ministro de Vivienda, Iván Poduje, ha llamado a la banca a evaluar bajar el pie al 5%, pero hoy eso es una declaración, no una ley: necesitaría garantías, seguros u otros mecanismos que cubran el mayor riesgo. Lo que ya está aprobado es el pie cercano al 10% con Fogaes. Te contamos el detalle en nuestro artículo Pie al 5%, subsidio a la tasa y Fogaes: qué cambia realmente.
Preguntas frecuentes sobre el crédito hipotecario
¿Puedo pedir crédito hipotecario siendo independiente? Sí, presentando declaraciones de renta (Formulario 22), boletas de honorarios o certificados de ingresos del contador, y generalmente con 2 años de actividad demostrable.
¿Qué pasa con el seguro de desgravamen? Es obligatorio en la mayoría de los créditos hipotecarios: cubre el saldo deudor si el titular fallece o queda con incapacidad total. Su costo se suma al dividendo.
¿Puedo prepagar el crédito hipotecario? Sí, en Chile el prepago total o parcial no tiene multa, aunque pueden aplicarse costos de re-tasación o administrativos según el banco.
Fuentes: Ministerio de Hacienda (hacienda.cl), Gobierno de Chile (gob.cl), Banco Central. Información verificada al 20 de agosto de 2026. Las condiciones finales dependen de la evaluación de cada institución financiera.
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Versiones originales sobre tasas: Tasas en mínimos de cinco meses (marzo 2024) · Tasas vuelven a caer (abril 2024) · Tasas marcan mínimo (julio 2024) — esta guía actualiza esa información con el subsidio a la tasa y el Fogaes aprobados en agosto de 2026.
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