Se puede tomar ventaja de varios factores presentes en el mercado, los cuales podrían cambiar en el mediano plazo.
Por Leonardo Núñez
Si es de las personas que cuenta con las posibilidades, quizás no debería postergar más su decisión de comprar una propiedad. Así lo estiman expertos del área, quienes plantean que, a la hora del análisis, no hay que enfocarse sólo en las tasas hipotecarias –con un interés que sigue alto en comparación a lo que el país estaba acostumbrado–, y en la compleja situación económica que se resiste a mejorar.
Es que a pesar de eso, los potenciales compradores puede tomar ventaja de varios factores presentes en el mercado, los cuales podrían empezar a cambiar en el mediano plazo. Entre estos están que los precios de los inmuebles han ido bajando.
El último informe de la consultora inmobiliaria Knight Frank, que analizó 56 mercados residenciales a nivel mundial, mostró que se acelera el crecimiento de los precios de la vivienda en casi todos los países. Sin embargo, la excepción fue Chile, que registró un leve aumento del 0,6%, ocupando el lugar 41° entre las 56 naciones analizados. Nuestro país por segundo año consecutivo sigue liderando la caída de este guarismo a nivel mundial.
Múltiples ofertas
A eso se agrega el hecho de que las inmobiliarias tiene varias ofertas, gatilladas, entre otros hechos, por el sobre-stocks de propiedades en venta, tanto nuevas como usadas (que ya alcanzan cerca del 45% de todo el stock).
“Se espera que los precios continúen ajustándose a la baja hacia fin de año, especialmente en el mercado de departamentos, debido a la alta presencia de proyectos terminados”, explica Daniel Serey, Chief Research Officer de TOCTOC.
Las unidades en entrega inmediata, por ejemplo, alcanzan más de 30.000, empujando el precio un 15% a la baja en términos anuales. “Son ofertas que lo más probable es que no se vuelvan a repetir hasta que se consuma el stock en entrega inmediata. Es un muy buen minuto para poder invertir en una propiedad, porque la tendencia es que los precios se alineen a cómo van los precios de entrega futura”, añade.
A esto hay que sumar que ya desde el próximo año, los proyectos inmobiliarios van a tener que pagar IVA completo. Esto coincidirá con otros elementos, como son los precios de los materiales de construcción, la escasez de terrenos y el efecto de la permisología. Todos, en algún momento, impulsarán los precios al alza.
Mercado del arriendo en expansión
Otro factor son los números presentes en el mercado del arriendo. Éstos han estado estables, lo que asegura que las rentabilidades que han venido mejorando en el último tiempo se van a mantener. Lo que es una buena señal para quienes buscan adquirir una propiedad como inversión y no para habitar.
Ante el déficit habitacional, tendremos arrendatarios por un periodo largo y eso asegura que el mercado de la rienda va a seguir mostrando el dinamismo que ha mostrado hasta ahora, con rentabilidad en algunas comunas incluso mayor a 6%.
Esperar a que las tasas hipotecarias bajen, no es un posición realista. “No hay ninguna señal de que el riesgo asociado a un crédito hipotecario vaya a mejorar de manera significativa. Puede que haya alguna previsión de que pueda bajar un poquito hacia fin de año, pero dependerá de lo que pase a nivel internacional con las tasas de interés a largo plazo y la posible baja de la tasa de interés que hay en Estados Unidos en septiembre”, indica Serey.
De todas formas, la baja no va a ser significativa, podría llegar a promediar un 4,5% en el mejor de los casos. “Nosotros creemos que debido al desequilibrio que hay en los tipos de interés a nivel internacional, no vamos a volver a ver tasas como las que vimos hace un par de años antes. Las tasas deberían estar moviéndose en el rango que ya lo estamos viendo. También obviamente la tasa depende del tipo de crédito que uno está pidiendo. Pero en general no van a bajar de un 4%”, agrega el analista.
En los próximos años, sin embargo, las tasas deberían mejorar a favor del comprador. Por ello, promesar una vivienda en este minuto y aprovechar los precios, en entrega inmediata, entregará ventajas competitivas cuando se renegocien la tasas a futuro, apalancados por el mecanismo de la portabilidad financiera.
Beneficios tributarios
Desde NeoUrbe también llaman a aprovechar los beneficios tributarios, como el DFL2 que es automático y aplica para las 2 primeras propiedades adquiridas con hasta 140 m2. Este ofrece distintas ventajas como el no pago de impuesto a la renta, 50% menos en la inscripción al Conservador de Bienes Raíces y reducción en el pago de contribuciones hasta por 20 años.
También se encuentra el beneficio 55 Bis que puede añadirse al DFL2 para deducir los intereses del crédito hipotecario de la base imponible al momento del cálculo del Impuestos Global Complementario. Con el 55 Bis se puede deducir hasta 5 millones de pesos aproximadamente.
